Nieruchomości
- Strona główna
- Nieruchomości
Nieruchomości lokalowe
Na wartość nieruchomości lokalowej ( ale i każdej nieruchomości: gruntu, domu) ma wpływ wiele czynników. Oczywiście pierwszym i najważniejszym zapewne będzie lokalizacja, ale poza tym jest jeszcze wiele innych, które budują cenę danej nieruchomości. Każdą z tych cech należy dokładnie przeanalizować pod kontem jej wpływu na wartość.
Należy wziąć pod uwagę zmienność cen, czyli tendencję wzrostową lub spadkową na przestrzeni danego okresu czasu. Rynek Nowodworski jest mi bardzo dobrze znany. Na przestrzeni lat obserwowałam jak zmieniała się jego struktura, a tym samym jak pożądane niegdyś lokalizacje przeniosły zainteresowanie klientów w inne rejony. Widzę jak ceny tym samym zmieniają się w stosunku do tego zainteresowania. Wiele młodych osób wybiera nowsze budownictwo, są windy, ładne balkony, za tym idzie usługa i handel , powstają kolejne punkty. Choć wiele osób docenia jeszcze starsze budownictwo, wszak niesie ono za sobą większą swobodę, bloki nie były posadawiane tak gęsto, jest więcej zieleni pomiędzy nimi, to większą popularnością zdecydowanie cieszą się nowsze osiedla. Dodatkowo duży wpływ na ceny rynku wtórnego ma rynek pierwotny. Jest bardzo dużo zmiennych, które kształtują cenę lokalu.
Ile jest warte moje mieszkanie? Często pytają klienci. Nie da się na to pytanie tak prosto odpowiedzieć. Proszę wziąć pod uwagę lokalizację, standard wykończenia, czy jest winda, czy jest balkon, które piętro, jaki widok z okien, jaka wystawa, czy widna kuchnia i wiele wiele innych czynników, które mają wpływ na wartość. Operat szacunkowy uwzględnia czynniki, które są najistotniejsze dla danego lokum. Każda nieruchomość jest traktowana indywidualnie i z pełną starannością dokonywana analiza rynku oraz pełen tok obliczeniowy.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej skontaktuj się ze mną.
Grunty
Największe doświadczenie w obszarze obrotu nieruchomościami gruntowymi, czyli działkami mam na terenie gminy Czosnów , Leoncina oraz Pomiechówka, Zakroczymia.
W każdej z tych gmin jest troszkę inna dynamika rozwoju, choć niektóre można pod wieloma względami przyrównać. Działki również mają wiele czynników na które należy zwrócić uwagę. Lokalizacja oczywiście, ale co poza tym?
Na przykład położenie działki w terenie czyli część ogólnie pojętej lokalizacji, dostęp do mediów, kształt działki , a tym samym możliwość jej zagospodarowania. Otoczenie odgrywa bardzo dużą rolę, dostęp do lasów, rzek, sklepów, dojazd do działki, sąsiedztwo i oczywiście jej przeznaczenie.
Ciekawie jest obserwować, jak nabywcy działek na terenach wiejskich czy wiejsko – miejskich mają nieco inne preferencje niż nabywcy działek na terenach typowo miejskich. Bardzo ciekawy temat. Tym samym wartości działek choć o tym samym powiedzmy przeznaczeniu będą się kształtowały w nieco inny sposób.
Domy
Domy jednorodzinne, marzenie wielu, budować czy kupić gotowy. Temat rzeka…..
Zacznijmy od tego jakie są różnice. Jeśli decydujemy się na zakup gotowego domu z rynku wtórnego, wiemy, że zamieszkamy tam szybko. Nawet jeśli taki dom wymaga odmalowania ścian wymiany kilku drobiazgów, a nawet przesunięcia ścianek działowych to wiemy, że remont potrwa kilka miesięcy.
Jeśli decydujemy się na budowę na pewno musimy liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na wymarzone miejsce. Oprócz firm budowlanych, wykonawców, podwykonawców (terminy – rezerwacje), zakupu materiałów, czeka nas cały proces dokumentacji, pozwoleń, a wcześniej również zakup działki jeśli takiej nie posiadamy. Przyłącza mediów lub własne ujęcia ( na to też pozwolenia). Wszystko trwa zdecydowanie dłużej.
Przy zakupie gotowego domu ( rynek wtórny), musimy wyłożyć całą kwotę / cenę od razu.
Przy budowie domu mamy większą swobodę. Możemy postawić część domu ( powiedzmy stan surowy), a za rok lub dwa wykonywać kolejne prace w zależności od możliwości finansowania. Kredyty też są wypłacane w transzach, na każdy etap budowy.
Wymaga to zaplanowania inwestycji na co najmniej rok, a bardzo często na dużo dłużej.
Jest jeszcze kwestia znalezienia odpowiedniego dla nas domu, jeśli decydujemy się na rynek wtórny. I tu okazuje się, że czas zaangażowany w ten proces jest często dużo dłuższy niż sam ewentualny remont. Szukając domu skupiamy się przede wszystkim na lokalizacjach ( w stosunku do miejsca pracy, szkół, przedszkoli itp.), później określamy parametry domu. Jak duży?, ile ma mieć pokoi?, jaki budżet? ( również na ewentualne zmiany / remonty). Na prawdę bardzo rzadko trafia się tak, że znaleziony, gotowy dom jest wprost idealny i nie wymaga żadnych zmian adaptacyjnych.
Budowa domu pozwala na wyszukanie spośród tysiąca projektów idealnego dla nas, spełniającego potrzeby wszystkich domowników. A jeśli nie, to zawsze architekt może zrobić projekt na zamówienie uwzględniając nasze wymagania.
Pozostają jeszcze domy budowane do stanu developerskiego. I wtedy część prac jest za nami, pozostaje wykończenie. Natomiast też należy mieć na względzie, to, że rozkład pomieszczeń jest z góry zaplanowany.
Zawsze należy pamiętać, o tym, że przy zakupie domu gotowego mogą wyniknąć rzeczy, których wcześniej nie zauważyliśmy bo na pierwszy rzut oka nie były widoczne. Dopiero użytkowanie tak naprawdę weryfikuje stan techniczno – użytkowy domu. Dlatego oprócz zakładanego remontu czy też odświeżenia domu, warto założyć budżet na wydatki nieprzewidziane ( ok 2-3 % wartości).
Budując dom, musimy dokonać wielu wyborów ( głównie dobór materiałów). Za to wiemy z jakich materiałów wtedy jest budowany, ale musimy wygospodarować czas na zamówienia, doglądanie prac itp. W tym wypadku, również planowany budżet jest często przekraczany. Poza tym jesteśmy dodatkowo narażeni na taki czynnik jak zmiany cen. Niestety, bo ostatnie lata pokazały , że materiały budowlane osiągnęły ok 29% wzrostu. Niewielkim pocieszeniem jest notowany ok 2% spadek cen w ostatnich miesiącach.
Wycena?
Na pewno w segmencie domów jednorodzinnych wzrost cen w ostatnich latach był dużo mniejszy niż niż obserwujemy przy lokalach mieszkalnych. Wynika to głównie z tego, że jest mniejsza dynamika w obrocie nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi w stosunku do lokali mieszkalnych. W związku z tym mniejszy popyt.
Nie mniej jednak wysokie ceny mieszkań mogą spowodować sytuację, że dla rodzin wielodzietnych zakup mieszkania 4-5 pokojowego, będzie mniej opłacalny niż zakup domu jednorodzinnego. Szczególnie w dużych miastach, gdzie mieszkania osiągają ok 20-30 % wyższe ceny niż na terenach oddalonych od nich o ok 40 km ( Warszawa – Nowy Dwór Mazowiecki)
